Ab diesem Jahr ist eine Steuererklärung für die neue Grundsteuer nötig

Besitzer von Häusern, Wohnungen oder Grundstücken müssen alljährlich eine Grundsteuer entrichten. Eine Reform für diese Steuer ist zwar erst ab 2025 vorgesehen.
Allerdings sorgt die geplante Reform schon jetzt dafür, dass die Eigentümer für Behörden Zuarbeit leisten müssen.

Neubewertungen von Grundstücken

Der Grund für diese Anpassung ist die Tatsache, dass Millionen an Grundstücken neu bewertet werden. Aufgrund dessen sind Immobilienbesitzer gezwungen, beim Finanzamt eine eigene Steuererklärung einzureichen – die sogenannte Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts.

Nach Informationen des Immobilienverbands Deutschland soll die Meldung zwischen dem 1. Juli und 31. Oktober 2022 elektronisch via Elster-Verfahren vorgenommen werden.

Wer bei Elster noch nicht registriert ist, sollte sich zeitnah darum kümmern. Alternativ ist es ebenfalls möglich, einen Steuerberater zu beauftragen.

Welche Immobilieneigentümer sind zur Abgabe der Erklärung verpflichtet?

Betroffene werden entweder postalisch vom Finanzamt oder über eine sogenannte Allgemeinverfügung öffentlich über die Abgabe der Steuererklärung informiert. Zur Abgabe der Erklärung sind Besitzer bebauter sowie unbebauter Grundstücke, von Betrieben der Land- und Forstwirtschaft oder von Eigentumswohnungen verpflichtet. Nach Informationen des Bundesfinanzministeriums geht es um 36 Millionen „wirtschaftliche Einheiten“.
Damit ist dieses Vorhaben eines der größten Projekte für die Steuerverwaltung in der Nachkriegsgeschichte Deutschlands.

Veraltete Reformen erneuern

Rechtlicher Hintergrund ist eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2018, welche die bisherige Berechnung der Grundsteuer als verfassungswidrig erklärt. Aus dem Grund entschied sich die Bundesregierung für eine Grundsteuerreform.

Die Reform tritt zwar erst ab Januar 2025 in Kraft, sorgt jedoch schon jetzt für Arbeit.

Dieser Regelung zufolge dürfen sich Finanzämter nicht mehr auf Bemessungsgrundlagen aus den Jahren 1935 bzw. Ost oder 1964 bzw. West berufen. Stattdessen müssen die Behörden sämtliche Datensätze erneuern, um jedes Grundstück neu zu bewerten.

Grundsteuer-Reformen im Wandel der Zeit

Das bedeutet, Grundstücke und Häuser bislang sehr unterschiedlich besteuert wurden. Die Unterschiede sind eklatant. In einigen Orten wäre die aktuelle Grundsteuer für Häuser bis zu viermal so hoch wie in anderen Regionen. Diese Differenzen werden damit begründet, dass der Steuer der sogenannte Einheitswert von Grundstücken zugrundeliegt. Während der Einheitswert in Westdeutschland aus dem Jahr 1964 stammt, beruhigen die Daten in Ostdeutschland auf Wertfeststellungen von 1935.
Doch seitdem haben sich die Werte im Osten und Westen zum Teil sehr unterschiedlich stark entwickelt. Entsprechende Unterschiede sind groß. Diese Differenzen müssen jedoch zukünftig vermieden werden, damit die Grundsteuer wiederum den Grundregeln der Verfassung entspricht.

Verschiedene Regelungen in deutschen Bundesländern

Dennoch besteht keine bundeseinheitliche Regelung zu der Frage, welche Daten Grundstückseigentümer in ihrer Steuererklärung angeben müssen. Ein Beschluss des sogenannten Bundesmodells erfolgte zwar 2019 durch den Bundestag. Doch den Bundesländern stand es frei, von diesem Konzept abzuweichen und eigene Systeme zu konzipieren. Insgesamt fünf Bundesländer beriefen sich auf diese Öffnungsklausel.

Die Bundesländer Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein sowie Thüringen sprachen sich komplett für die Grundsteuer-Regelung des Bundes aus.

Das Saarland und Sachsen berufen sich zwar ebenfalls auf das Bundesmodell, legten jedoch eine andere Höhe der Steuer-Messzahlen fest. In diesen Bundesländern richtet sich die Steuerberechnung nach dem Wert des Bodens, dem Alter sowie der Art des Gebäudes, der Wohnfläche, der Grundstücksfläche sowie der statistisch berechneten Kaltmiete. Diese Informationen müssen Immobilienbesitzer deshalb in die Steuererklärung eintragen.

Tipps zur Ermittlung der Werte

Eine Ermittlung des Bodenwerts erfolgt beispielsweise über das Bodenrichtwert-Informationssystem. Außerdem sind Betroffene zur Angabe der Gemarkung und des Flurstücks verpflichtet. Die im Grundbuch vermerkte Gemarkung kennzeichnet das Gebiet, auf dem sich das Anwesen befindet. Diese Gemarkung besteht wiederum aus mehreren Fluren, die sich aus Flur- und Grundstücken zusammensetzen.

Dabei ist es nicht ausgeschlossen, dass ein Grundstück mehrere Flurstücke einschließt. Bei der Kaltmiete ist für Wohneigentum der gleiche Wert wie für Mietwohn-Grundstücke üblich. Für Garagen-Stellplätze wird ein fester Betrag von 35 Euro angesetzt.

Andere Regelungen in ausgewählten Bundesländern

Die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen sowie Niedersachsen haben das Bundesmodell nicht übernommen. Für die Angabe der Daten spricht zwar nichts dagegen, sich durch Immobilienmakler aus Niedersachsen oder andere Spezialisten unterstützen zu lassen.

Allerdings genügen in diesen Bundesländern Informationen über die Lage des Grundstücks sowie Flächen des Gebäudes sowie Grundstücks.

Hinweise zur Berechnung der Grundsteuer

Unter Berücksichtigung dieser Daten berechnen Finanzämter den Grundsteuer-Wert, der zusätzlich mit einer gesetzlich festgelegten Steuer-Messzahl multipliziert wird. Aus dieser Berechnung ergibt sich der Grundsteuer-Messbetrag. In aller Regel erhalten die Immobilieneigentümer im Anschluss Bescheide über den Grundsteuer-Messbetrag sowie den Grundsteuer-Wert.
Diese Bescheide schließen allerdings keine Zahlungsaufforderungen ein. Im nächsten Schritt verrechnen die Ämter alle Daten mit Hebesätzen der Kommunen, welche die Höhe der Grundsteuer noch einmal maßgeblich beeinflussen. Diese Hebesätze weichen von Gemeinde zu Gemeinde deutlich voneinander ab.

Grundsteuerbescheide durch Städte und Gemeinden

Über die endgültige Höhe der Grundsteuer informieren letztendlich die Gemeinden und Städte via Grundsteuerbescheid.

Der Hebesatz soll so angepasst werden, dass sich die Einnahmen der Kommunen durch die Grundsteuerreform nicht verändern.

Dennoch ist es nicht ausgeschlossen, dass sich die Grundsteuer für einzelne Steuerpflichtige erhöht oder reduziert. Neu berechnete Steuerbeträge sind ab 2025 fällig.

Informationspflicht ignorieren? Hohe Strafen drohen

Ein kleiner Tipp am Rande: Wer seiner Informationspflicht nicht nachkommt, muss mit drastischen finanziellen Konsequenzen rechnen. Für gewöhnlich übersendet das Finanzamt nur eine Ermahnung. Danach werden Betroffene zur Kasse gebeten. Immobilienbesitzer müssen mit einem Zwangsgeld von bis zu 25.000 Euro rechnen. Zudem droht bei nicht fristgerechter Meldung ein Verspätungszuschlag.

Möglicherweise nimmt das Finanzamt zusätzlich eine Schätzung der Daten vor, die jedoch eher zugunsten des Finanzamts und zu Lasten der Immobilieneigentümer ausfällt. Es nützt also nichts, etwaige Aufforderungen zu ignorieren.

Was ist eigentlich die Grundsteuer?

Grundstückseigentümer müssen die Grundsteuer einmal pro Jahr bezahlen. Die Höhe der Steuer hängt vom Wert der Gebäude sowie der Anwesen ab. Die Grundsteuer wird von Gemeinden und Kommunen erhoben, welche die Geldsummen als lukrative und verlässliche Einnahmequelle nutzen.

In den vergangenen Jahren beliefen sich durch die Grundsteuer erzielte Einnahmen auf ungefähr 15 Milliarden Euro.

Die Grundsteuer unterscheidet sich deutlich von der Grunderwerbssteuer, die für einen Erwerb von Grundstücken oder einzelnen Anteilen erhoben wird.

Bezieht sich die neue Grundsteuer auch auf Mieter?

Zumindest anfänglich müssen sich Mieter keine Sorgen um die Einführung bzw. neue Bewertung der Grundsteuer machen. Schließlich sind für die Grundsteuer und Abgabe damit verbundener Daten die Immobilieneigentümer selbst verantwortlich.
Dennoch bezahlen viele Mieter die Grundsteuer anteilig im Zuge der Betriebskostenabrechnung. Da die neue Grundsteuer erstmals ab dem 1. Januar 2025 erhoben wird, werden entsprechende Neuberechnungen dann auch erstmals in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt.