Immobilienbewertung – so lässt sich eine Gewerbeimmobilie erfolgreich verkaufen!

Wer den Begriff Gewerbeimmobilie hört, denkt in den meisten Fällen sofort an ein Ladengeschäft in der City. Allerdings gibt es viele unterschiedliche Gewerbeimmobilien, z. B. für Logistik-, Produktions- oder Freizeitunternehmen.
Wer eine Gewerbeimmobilie erfolgreich verkaufen möchte, muss neben den Nutzungsmöglichkeiten weitere Dinge beachten, etwa die Notwendigkeit einer Immobilienbewertung. Was ist alles zu bedenken und was ist zu tun?

Den Wert der Gewerbeimmobilie ermitteln

Auch für den Verkauf von Gewerbeimmobilien spielt natürlich der Wert eine entscheidende Rolle. Im Gegensatz zu Wohnimmobilien profitiert eine Gewerbeimmobilie nicht unbedingt von einer Citylage, sondern lässt sich besser verkaufen, wenn sie am Stadtrand, möglichst in der Nähe einer Autobahnzufahrt liegt. Auch eine direkte Anbindung an das Schienennetz oder ein in der Nähe liegender Flughafen wirken sich wertsteigernd aus.
Vor allem Gewerbeimmobilien im Bereich Produktion oder Logistik haben bei einer solchen Lage oft einen höheren Wert, als beispielsweise eine gewerblich genutzte Produktionsstätte mitten in der Stadt, bei der die Anlieferung von Bauteilen oder der Abtransport produzierter Güter aufgrund der engen Bebauung schwierig wäre.

Um den möglichst exakten Verkehrswert einer Gewerbeimmobilie zu kennen, ist es ratsam eine Bewertung mithilfe eines Immobiliensachverständigen durchführen zu lassen.

Er verwendet in der Regel das sogenannte Ertragswertverfahren, bei dem nicht nur der Wert des Grundstücks als Wertfaktor herangezogen, sondern auch die erzielbaren Erträge.

Hier spielt der Jahresrohertrag eine wesentliche Rolle, der durch die Mietzahlungen des Mieters eingenommen werden. Außerdem sind die Benutzungsdauer und der Liegenschaftszins zu berücksichtigen.

Nachdem der Gutachter noch die sogenannten bewirtschaftungskosten, also die Betriebs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, abgezogen hat, bleibt als Ergebnis der Ertragswert der Gewerbeimmobilie. Der Sachverständige erfasst in seinem Verkehrswertgutachten also alle relevanten Zahlen und kann dem Verkäufer einen Verkehrswert nennen. Dieser wird dann als Basis für den festzulegenden Verkaufspreis genutzt.

Gut verkäuflich – vermietete bzw. verpachtete Gewerbeimmobilien

Sind beim Verkauf von Wohnimmobilien existierende Mietverträge eher ein Hindernis, so ist eine Gewerbeimmobilie umso besser verkäuflich, wenn sie vermietet ist. Der Grund hierfür ist die Renditesicherheit für den Investor. Wer eine leerstehende Gewerbeimmobilie erfolgreich verkaufen möchte, der könnte gut beraten sein, vorher einen Mieter oder Pächter zu finden. Dann hat der Käufer für die Dauer der Vertragslaufzeit die Gewissheit, dass er monatliche Mieteinnahmen erzielt. An dieser Stelle kommt dem neuen Eigentümer zugute, dass Gewerbemietverträge meistens mit einer festen und oft längeren Laufzeit geschlossen werden.

Steht eine Gewerbeimmobilie schon längere Zeit leer, hat es der Eigentümer meist schwerer, wenn er seine Gewerbeimmobilie erfolgreich verkaufen möchte. Grund dafür ist, dass der Käufer vermutlich den Quadratmeterpreis senken muss, um einen Mieter zu finden. Dies wirkt sich natürlich negativ auf die Höhe der zu erwartenden Einnahmen aus, was wiederum den Wert der Immobilie senkt und den Verkaufspreis drückt.

Die richtige Verkaufsstrategie für eine Gewerbeimmobilie

Wer eine gewerblich genutzte Immobilie besitzt, der sollte sich mithilfe erfahrener Immobilienexperten eine Verkaufsstrategie zurechtlegen.

Im Rahmen einer Immobilienberatung wird dann etwa die Zielgruppe festgelegt.

Außerdem werden Maßnahmen wie eine professionelle Immobilienbewertung durchgeführt, Verkaufsargumente gesammelt und über einen geeigneten Zeitpunkt für die Veröffentlichung des Verkaufsangebots nachgedacht.

Gerade der Verkaufszeitpunkt ist eminent wichtig, denn wer eine Gewerbeimmobilie erfolgreich verkaufen möchte, die z. B. als Eiscafé genutzt wird, der wäre schlecht beraten, sie im Herbst auf den Immobilienmarkt zu bringen. Ein Verkaufsangebot kurz vor Beginn des Frühjahrs wäre vermutlich vielversprechender. Die Zielgruppe besteht hier wohl weniger aus Großinvestoren, sondern eher aus Einzelunternehmern bzw. Händlern.

Makler mit dem Verkauf beauftragen

Neben der Hilfe durch einen Sachverständigen für die Immobilienbewertung ist es sinnvoll, wenn sich der bisherige Eigentümer die Unterstützung eines in der jeweiligen Region tätigen, erfahrenen Immobilienmaklers sichert.
Hier sollte man nach einem Makler Ausschau halten, der sich auf gewerblich genutzte Immobilien spezialisiert hat. Durch sein Fachwissen und seine Marktkenntnisse kann er hilfreich sein, wenn man seine Gewerbeimmobilie erfolgreich verkaufen (Immobilienverkauf mit oder ohne Immobilienmakler?) möchte.

Unterlagen für den Verkauf von Gewerbeimmobilien

Ganz unabhängig davon, ob man die Hilfe eines Maklers oder eines Immobiliensachverständigen in Anspruch nimmt, für den Verkauf einer Gewerbeimmobilie benötigt man bestimmte Unterlagen.

Der Verkäufer sollte immer einen aktuellen Grundbuchauszug, den Bebauungsplan des Grundstücks, die Baupläne der Gebäude sowie einen Energieausweis bzw. Verbrauchsnachweis für Kaufinteressenten bereithalten.

Außerdem ist es sinnvoll, vorhandene Gewerbemietverträge und Nachweise über eventuell durchgeführte Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen griffbereit zu haben. Hat man den Verkauf einer Gewerbeimmobilie in die Hände eines Maklers gelegt, kann er dem Verkäufer bei Bedarf weitere, notwendige Unterlagen nennen.

Realistischen Verkaufspreis ansetzen

Leider haben viele Eigentümer eine falsche Vorstellung vom Wert ihrer Gewerbeimmobilie und möchten deshalb einen zu hohen Verkaufspreis ansetzen. Hier sollte sich der Verkäufer am Ergebnis der Immobilienbewertung orientieren und ihn als Grundlage für die Höhe nutzen. Ist der Preis zu hoch, besteht die Gefahr, dass es keine Kaufangebote gibt und der Verkäufer irgendwann gezwungen ist, die ursprüngliche Summe zu reduzieren.
Dies wiederum kann den Eindruck erwecken, dass sich der Kauf der Gewerbeimmobilie nicht lohnt. Die Folge könnten noch niedrigere Kaufangebote sein.
Wer seine Gewerbeimmobilie erfolgreich verkaufen möchte, tut gut daran, einen Kaufpreis festzulegen, der realistisch ist und auf dem Immobilienmarkt auch tatsächlich erzielbar ist.