Aktuelle Rechtslage: Dürfen Vermieter spontan Mieträume betreten?

Wenn ein Vermieter vermieteten Wohnraum aufsucht, sind hierfür bestimmte Gründe erforderlich. Doch nicht jeder vermeintliche Grund berechtigt Vermieter tatsächlich zum Betreten der vermieteten Räumlichkeiten.

Keine unangekündigten Besuche

Wie Vertreter des Mietervereins zu Hamburg betonen, müssen Vermieter bei einem geplanten Besuch im Vorfeld einen Termin mit Mietern vereinbaren. Ein unangekündigter Besuch ist nicht erlaubt. Rechtliche Grundlage ist § 13 Grundgesetz, demzufolge Mieter ein Recht auf ungestörte Privatsphäre haben.

Diesen Standpunkt bekräftigte vor einigen Monaten noch einmal der Bundesgerichtshof.

Gemäß einem Urteil mit dem Aktenzeichen VIII ZR 420/21 müssen Vermieter konkret einen sachlichen Grund benennen, wenn sie vermieteten Wohnraum betreten möchten. Außerdem müssen die Vermieter ihren Besuch im Vorfeld ankündigen. Halten sie sich nicht an diese Vorgaben, dürfen die Vermieter den Zutritt verweigern.

Betreten erlaubt: Bei diesen Gründen

Von einem sachlichen Grund ist beispielsweise die Rede, falls Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen geplant sind, die in der Wohnung eines Gutachtens bedürfen. Weitere Gründe sind ein bevorstehendes Ablesen von Heizkörpern oder Stromzählerständen. Unter Umständen ist es in diesen Fällen auch Dritten erlaubt, die Wohnungen und Häuser im Auftrag der Mieter zu betreten.
Besteht ein berechtigter Verdacht auf nicht gestattete Tierhaltung oder unerlaubte Untervermietung, dürfen Vermieter wiederum den Mietraum betreten – jedoch auch unter diesen Umständen nur nach Voranmeldung.

Fristen berücksichtigen

Im Falle einer geplanten Modernisierungsmaßnahme beträgt die Ankündigungsfrist insgesamt drei Monate. Bei geplanten Instandhaltungen ist die Frist zur Besichtigung zwar nicht gesetzlich festgelegt.

Allerdings ist bei gut planbaren Maßnahmen eine Frist von zwei Wochen üblich. In Notfällen sind Vermieter dazu aufgefordert, größere Schäden so gut wie möglich zu vermeiden. Ein typisches Beispiel ist ein Rohrbruch, bei dem Vermieter auch ohne Voranmeldung den Wohnungen der Mieter betreten dürfen.

Zutrittsverbot um jeden Preis: Wann liegt ein Kündigungsgrund vor?

Unter diesen Umständen sind Mieter aus juristischen Gründen verpflichtet, ihren Vermietern Einlass zu gewähren. Es liegt sogar ein Kündigungsgrund vor, falls die Mieter bei berechtigtem Interesse mutwillig die Wohnräume blockieren.

Im Zweifelsfall müssen sie einen triftigen Grund vorlegen, weshalb sie ihren Vermietern den Zutritt zu den Wohnräumen gewähren.

In diesen Fällen müssen die Gerichte zumeist abklären, ob die Mieter gegen die Mietverträge verstoßen haben oder nicht. Etwaige Gründe für das Besichtigungs- oder Betretungsrecht sind oftmals ebenfalls ein wichtiger Bestandteil der Mietverträge. Allerdings sind diese Klauseln nicht immer zulässig. Ist Vermietern beispielsweise ein regelmäßiger Zutritt zu den Mietobjekten vertraglich zugesichert, ist diese Klausel definitiv ungültig.

Zutrittsregelungen bei Verkauf der Immobilie

Ist ein Verkauf der Wohnung geplant, müssen Vermieter dem Anliegen der Mieter zustimmen, potentiellen Kaufinteressenten und Maklern Zutritt zu den Räumlichkeiten zu gewähren. Doch trotz der erforderlichen Termine darf das Ruhebedürfnis der Mieter nicht außer Acht gelassen werden.
In dieser Situation ist es wichtig, auf alle Beteiligten Rücksicht zu nehmen und für die Besichtigungen eventuell größere Zeitabstände zu wählen. Um mit einem Überraschungsbesuch einhergehende Konflikte so gut wie möglich zu vermeiden, ist eine wertschätzende Kommunikation zwischen Mietern und Vermietern zwingend erforderlich. Somit schließen alle Betroffenen unangenehme Situationen aus.